Юрист Восканян: доли детям в купленной без ипотеки квартире надо выделить сразу

Когда семья с детьми приобретает квартиру, часто возникает вопрос об оформлении доли на детей. Валентина Восканян, директор по правовым вопросам Lеvel Group, рассказала «Газете.Ru», когда выделение долей детям обязательно, а когда это остается решением родителей.

«У родителей всегда есть право подарить долю в квартире своим детям – они наверняка это оценят. Однако родители или другие родственники делают такие подарки все же не часто: гораздо чаще возникает вопрос об обязанности выделения доли в общей квартире. Такая обязанность возникает, например, при приватизации жилья: если в квартире зарегистрированы несовершеннолетние дети, то они должны быть включены в число собственников. Или при покупке квартиры после продажи старого жилья, где была доля ребенка – в этом случае и в новой недвижимости нужно выделить ему долю. В некоторых случаях при разводе суд может удовлетворить требования как одного из родителей, так и прокурора, и принять решение, по результатам исполнения которого доля в квартире будет выделена ребенку. Также долю нужно выделять при получении государственных жилищных субсидий и средств материнского капитала», — объяснила она.

Самый распространенный случай – это, пожалуй, выделение доли ребенку в квартире, приобретенной с использованием средств материнского (семейного) капитала. Тем более, что материнский капитал сейчас дают и при рождении первого ребенка. Если квартира куплена без ипотечного кредита, то доли следует выделить сразу после оформления права собственности — в течение 6 месяцев.

«Однако если был оформлен кредит на покупку квартиры, то потребуется согласие банка на выделение доли (если иное прямо не предусмотрено кредитным договором), поскольку несовершеннолетний собственник в заложенной квартире означает для банков некоторые сложности при обращении взыскания на квартиру, хотя и не будет препятствием в случае просрочки по кредиту. Если банк согласие на выделение доли не предоставил, доли необходимо выделить после снятия обременения с квартиры — выплаты кредита и прекращения ипотеки, при этом, доли должны получить все члены семьи: родители (если они состоят в браке) и все дети, а не только тот, при рождении которого был получен семейный капитал», — отметила она.

Чтобы выделить доли детям, родители оформляют соглашение о выделении долей. Удостоверять нотариально его нужно, когда устанавливается иной относительно Семейного кодекса порядок распределения долей между супругами. И наоборот, удостоверять не нужно, когда в соглашении нет элементов брачного договора — порядок распределения долей между супругами относительно установленного законом не меняется.

«Например, это тот случай, когда в соглашении вы пишете, что ребенку распределена такая-то доля, а за супругами распределена оставшаяся доля, и она находится в совместной собственности. В этом случае изменения распределения долей между супругами не происходит, и поэтому удостоверять такое соглашение нотариально не нужно», — отметила она.

Еще один важный вопрос — размер доли, на которую может претендовать ребенок. По умолчанию определение долей несовершеннолетних будет производиться исходя из принципа равенства долей родителей и детей на средства материнского капитала, потраченные на приобретение жилья.

«Логика такова: средства материнского капитала направляются на улучшение жилищных условий всей семьи, в том числе детей (благодаря появлению которых он и выдается), а значит — все члены семьи имеют право на долю в купленной квартире. Причем неважно, каким образом была оплачена основная стоимость квартиры: своими средствами или в кредит. Как правило, при таком способе доля ребёнка получается незначительная, поскольку стоимость квартиры значительно превышает размер материнского капитала. Например, берем полную стоимость квартиры (по кадастровой стоимости, указанной в выписке из ЕГРН), определяем, какую долю в этой стоимости занимает весь материнский капитал (допустим, 1/10). Далее, если два ребенка и два супруга, т.е. 4 собственника, то эта 1/10 будет разделена между четверыми. И таким образом, доля каждого ребёнка составит 1/4 от 1/10 доли, то есть 1/40», — подчеркнула юрист.

Несмотря на незначительный размер доли, это будет соответствовать закону, поскольку при выделении доли не применяются положения жилищного законодательства, ограничивающие минимальный размер общей площади жилого помещения, приходящейся на долю каждого собственника.

«Размер долей детей в соглашении может быть изменен — увеличен по желанию родителей без дополнительных согласований, либо уменьшен с предварительного разрешения органов опеки и попечительства, получить которое можно только при соблюдении интересов несовершеннолетнего», — отметила она.

После того, как выделение доли зарегистрировано в Росреестре, ребенок становится долевым собственником квартиры.

«Имейте в виду: до совершеннолетия для совершения любой значимой сделки с имуществом ребенка потребуется согласие органов опеки и попечительства. Они, в свою очередь, могут не разрешить сделку с недвижимостью, если нет гарантий, что дети получат равноценное жилье. Кроме того, все действия с недвижимостью, где собственники — дети, требуют нотариального удостоверения. Поэтому если обязательств по выделению долей нет, а вы планируете продавать квартиру, то для облегчения будущей сделки лучше воздержаться от этого», — резюмировала юрист.